[克而瑞]成交规模创近一年新高,溢价率下滑至14%(6.29-7.05)

2020-07-07 09:46:51

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-07
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

2020年第27周,在多个二线城市均有大规模拍地的带动下,本周重点城市土地市场成交规模突破3000万平方米,创下近一年新高。市场热度方面,由于优质土地占比减少,加之上周较热的东莞、无锡等本周供应明显减少,导致三四线城市溢价率环比大幅下滑,进而拉低本周重点城市成交溢价率。

土地政策

深化农村宅基地制度改革试点方案通过

北京将开展危旧楼房改建试点

6月30日,中央深改委召开会议,审核通过了深化农村宅基地制度改革试点方案,并提出要积极探索落实农村宅地基“三权分立”的具体路径和方法,深化农村宅基地制度改革。此外,北京于7月初印发《威尼斯人开展危旧楼房改建试点工作的意见》,将试点危旧楼房改建,明确各区政府可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治简易住宅楼和危房。

土地相关政策

土地成交

成交规模突破3000万平方米

创近一年来新高

2020年第27周(6月29日-7月5日),由于南京、武汉、郑州等多个城市均有大规模土拍,重点城市土地市场成交规模环比上周大涨,创下近一年来新高。具体而言,重点城市本周成交建筑面积为3019万平方米,环比大涨79%,和去年同期相比也上涨了47%;成交金额也在此影响下明显上涨,环比上涨71%增至1971亿元,同比也大增88%;受能级成交结构变动影响,本周重点城市平均地价环比下滑5%,重点城市平均成交楼板价达到6530元/平方米,不过和去年同期水平相比仍是上涨的,涨幅达28%。

土地成交走势

各能级城市方面。一线城市本周成交量仍然不高,仅上海和广州各有5宗地成交;具体来看,上海本周成交地块分别分为虹口、浦东和嘉定三区,其中最引人关注的当属位于虹口北外滩的内环内稀缺宅地,在经过激烈竞拍后,由招商蛇口以44.04亿元的总价竞得,成交楼板价创下今年全国最高纪录;广州地市热度则表现平平,仅增城区一宗宅地低溢价竞得,其余地块包括区位优越的天河汇景新城宅地均是底价成交。二线城市本周表现仍旧亮眼,8个城市成交规模突破100万平方米,武汉、南京、杭州、宁波、苏州等5个城市的成交金额突破100亿元,市场成交热度再度上涨;其中武汉的地市明显回温,本周成交建面高达220万平方米,总成交金额接近250亿元,其中光谷中心两宗宅地均是以超高溢价成交,并一举刷新板块单价最高纪录。重点三四线城市本周表现平平,仅有惠州、徐州和东莞成交量超过了100万平方米,其余城市的成交量都不高,活跃度相比上周明显降低。

土地城市能级分布

市场热度

溢价率回调至14%

流拍率连续四周低于10%

市场热度方面,由于热度较高的三四线本周供地明显减少,本周重点城市的成交溢价率较上周明显下滑,环比下降6个百分点至14%。各能级城市中,一线城市由于上海本周有稀缺优质土地出让,溢价率低位回升至13%;二线城市市场热度较为稳定,溢价率和上周基本持平,为19%;重点三四线城市中,由于成交量靠前的城市如惠州、徐州热度相对较低,因此溢价率环比上周明显回落,仅为10%。 

土地流拍方面,随着入市土地幅数的增多,流拍土地幅数也较上周有所增加,但从流拍率来看,本周重点城市的土地流拍率仍和上周基本持平,为8.4%,已经连续第四周处于10%以内的低位。从流拍地块所在城市来看,广州、惠州、柳州等均有多宗土地流拍,其中广州流拍地块均位于增城区,且均是二次流拍。

土地溢价率

周度Top5

优质宅地价格持续上涨

上海北外滩宅地刷新今年成交最高单价纪录

临近月初,5月份二线城市大量挂牌地块在近两周均迎来了出让,因此本周总价榜TOP5又几乎全被二线城市包揽。但和上周的高竞拍热度不同,本周入榜地块中仅有武汉归元片区两宗宅地低溢价成交,其余地块均是底价出让。低热度成交,主要是由于这些地块出让门槛较高所致,如武汉归元片区、青山滨江三宗地均要求威尼斯人平台引入、东莞虎门地块则是一宗开发难度较大的TOD地块,并且这些地块的起拍总价也都超过了50亿元,资金门槛也较高,最终竞得者也均是实力房企,如武汉归元片区两宗宅地由中海打包竞得,青山滨江地块则由华侨城揽下,东莞TOD综合体由保利收入囊中。

房企竞拍

和总价榜相比,单价榜入榜地块的竞拍热度明显较高,5宗地中仅有广州天河汇景新城地块只有1家竞拍人参拍而底价成交,其余地块均是以高溢价成交。一方面,这些地块的准入门槛相对较低,另一方面也和地块本身素质优越有关,入榜的5宗地地理位置优质均十分显著,均吸引了多家房企前来竞拍,典型如上海北外滩地块,由于是内环内少有的纯宅地,并且配建要求也比较低,吸引了7家头部房企参拍,最终成交楼面价更是创下今年以来成交单价纪录。在此影响下,这些优质地块的价格也明显上涨,除周边近年内未有宅地出让的未来科技城地块、厦门海沧南部核心片区地块外,其余地块成交楼板价均较上年周边出让地块明显上涨。

房企竞拍

重点地块点评

招商蛇口斩获虹口北外滩宅地

地块

地块分析

7月3日,备受关注的虹口嘉兴街道地块重新挂牌出让。较上次竞拍,本次出让调整了出让规则,要求竞拍人在11位及以上才会采用“有竞价招标”方式出让。而本次参与竞拍的企业共有7家,包括上次参拍的招商、绿城,最终在经过189轮激烈竞价后才由招商蛇口以44.04亿元的总价竞得,平均楼板价超过8万元/平方米。值得注意的是,该成交单价已经超过5月份合生创展创下的今年最高单价纪录,成为今年全国成交地价最高的地块。 

具体来分析这宗地的情况。从位置来看,宗地位于寸土寸金的上海内环内,紧邻北外滩核心区,区位极其优越,属于市中心板块的稀缺住宅用地,价值极高。由于地处上海中心城区的核心位置,宗地周边的各类配套也十分完善。首先,在交通方面,地块周边1公里范围内有地铁4号线、10号线和12号线等多条地铁线路,并且还紧邻新建路隧道出入口,出行十分便利。商业方面,地块旁就是年初规划的北外滩CBD,周边1公里内还有瑞虹天地月亮湾、白玉兰广场、上海ist艾尚天地等多个大型商业中心,商业配套十分丰富。宗地周边的教育配套同样也比较丰富,方圆2公里内有虹口区第二中心小学、上海继光高级中学、上海长青中学等多所中小学及幼儿园。目前,宗地周边在售新房项目不多,最新开盘的瑞虹新城天悦君庭项目价格约在10.58万元/平方米,二手房挂牌价格大多在7万元-10万元/平方米,和成交楼面价相比仍存在一定的盈利空间。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部