[克而瑞]超百轮竞拍地块数量创新高,6月会是最后的狂欢吗?

2020-07-13 11:35:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-13
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

导 读 

6月竞拍轮数TOP10地块,其楼板价与周边同类地块楼板价对比,半数地块楼板价较之前均有明显上涨。

2020年已经过半,虽然疫情对一季度市场产生了较大冲击,但在优质地块集中供应的刺激之下,土地市场热度高涨,溢价率整体延续上涨趋势。在刚刚过去的6月份,超百轮竞拍地块创下新高,达58幅。哪些区域、哪些企业表现最突出?这些地块价格是否显著上涨?本文将对这些问题进行系统剖析,并结合当前政策环境、资金环境对下半年土地市场做出进一步展望。

01市场热度

上半年溢价率整体保持涨势,6月份仍在高位

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02竞拍格局

九成超百轮地块位于长三角

宁波备受追捧、楼板价突破3.2万

从房企竞拍热度来看,6月份超百轮竞拍地块也创下今年新高,高达58幅,较4月翻番,较5月也有显著提升。同时超百轮竞拍地块的布局与高溢价率城市也高度一致,宁波以16幅居于首位,备受房企追捧。除宁波之外,台州、嘉兴和金华三城也较集中,幅数均达到4幅及以上,绍兴、无锡、温州、南通、徐州、衢州、常州等城市均有超百轮竞拍地块,长三角各城市超百轮竞拍地块合计51宗,占据全国的88%。其余的7幅中,3宗来自武汉,其余城市分布较为分散,深圳、南宁、东莞、莆田各有1宗。

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宁波近期土地市场热度之高有目共睹,不仅仅是高竞拍轮数地块遥遥领先,地价也创下新高,新晋地王为鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块,经过495轮的激烈角逐,绿城以总价28.8亿元的价格竞得,溢价率41.4%,成交楼面价32520元/平方米,较前地王——北仑原白沙菜场地块的楼板价24270元/平方米增加了8000余元/平方米,而地王价格的突破仅仅用了2个月。地市的高热甚至一度引发了调控升级,7月6日,宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《威尼斯人进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》指出,宁波将加大土地供应力度,强化精准供地;从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价;同时商品房限购范围也由三区扩至五区,相信在新政的约束之下,宁波的地价上升势头将得到控制。

宁波地市的高涨一方面源于优质土地资源的稀缺,上半年,宁波的土地供应如开闸泄洪般频频入市,尤其是鄞州、海曙、江北多宗配套完善的土地相继入市,地王价格被接连刷新;另一方面,也是由于宁波近年来人口导入数量十分突出,以2019年常住人口变动情况来看,宁波常住人口增量高达34万,在国内城市中排在第四位,仅次于杭州、深圳和广州,新增人口购房需求显而易见,同时投资客对宁波房地产前景也持续看涨,加之资金面相对宽松,不少中小企业主投资房产保值增值,短期内楼市实现迅速升温,楼市的热度很快也传导到地市上面,助推了地价的快速上涨。

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03价格变动

新城核心区高热地块地价涨势更突出

绍兴柯桥楼板价翻番

为了进一步探究这些高热地块价格变动情况,我们挑选出6月竞拍轮数TOP10地块,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:半数地块楼板价较之前均有明显上涨,其中涨幅最突出的当属绍兴柯桥G-08地块,该地块位于柯桥CBD板块,自2019年以来,柯桥CBD板块几乎没有新出让的地块,唯一一宗还是城投竞得的限价安置地块,位于CBD板块的东侧,与CBD核心区隔着两个街区,位置稍偏,该宗地块紧邻万达,商业配套完善,交通也十分便利,因此起拍楼板价就达1.6万元/平方米,远超该区域历史最高楼板价10003元/平方米,最终该地块经过505轮竞价,被禹洲以总价26.28元竞得,楼面价20545元/平方米,溢价率28.5%,成交楼板价是之前周边同类地块的2倍还要多。

涨幅居于第二、三位的均为宁波宅地,分别位于鄞州和奉化,涨幅均超过50%,以绿城竞得的新地王鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块为例,楼板价高达32520元/平方米,较去年同期周边成交的江南公路地段JD08地块的楼板价上涨了57%。

不仅如此,徐州、嘉兴两宗高热地块涨势也十分突出,涨幅均超过20%,以嘉兴嘉秀洲-016号地块为例,该地块位于秀洲国家高新区,挂牌起始价6805元/㎡,最后经过241轮竞价,蓝光以楼面价9125元/㎡+配建面价6200㎡顺利收入囊中,溢价率49.4%,经测算该地块实际楼面价9997元/㎡,这一价格较距其不足1公里、卓越2019年9月竞得的嘉秀洲-022号地块的楼板价8022元/平方米高出近2000元/平方米,秀城板块热度明显上涨。

当然,部分地块由于商业配建、区位、成交时间等因素,较周边同类地块价格涨势并不突出,但地价下降的现象一例也不存在,高热地块地价整体地价呈上涨之势。进一步来看,这些地价涨幅比较突出的地块多集中在新城核心板块,譬如宁波鄞州江东核心、绍兴柯桥CBD、嘉兴秀城板块等,这些区域大都带有规划利好,中高端产品较多,品牌房企云集,生活配套较完善,商品威尼斯人网上格上涨预期强于其他区域,因此楼板价涨幅也比较突出。

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值得注意的是,通过对高竞拍轮数地块的竞拍轮数和溢价率、参拍企业数量分别进行相关性分析之后,发现竞拍轮数和溢价率相关系数仅有0.17,与参拍企业的相关性更低,仅有0.04,由此可见,三者之间相关性并不强。参拍轮数很大程度上与土地资源稀缺度和本地商品房市场有关,参拍轮数较高的地块多是规划好、环境美、品质佳的新城核心片区,多为豪宅集中连片区,这种产品在民营企业发达、购买力强的浙北城市去化较佳,因此这些城市竞拍热度较高;而今年的竞拍轮数相较往年有所提升,与当前的资本环境有关,疫情影响下房企都过了一段苦日子,因此参拍房企越发精打细算,加价变得谨慎,因此竞拍轮数动辄过百。

04市场展望

宁波已率先迎来深度调控

下半年土拍将加速向常态回归

综上,尽管从溢价率和高竞拍轮次成交地块幅数来看,6月份土地市场热度依旧在高位,但从月度溢价率涨幅见顶、7月初的周度溢价率回落来看,这一波地市的狂欢似乎已经达到了“顶峰”;展望未来,由于当前经济环境依然面临挑战,企业拿地谨慎的态度不会改变,同时大部分中小企业已经在上半年适当补仓,再加之疫情对项目施工进度的影响,下半年的拿地计划或将缩减。此外,鉴于当前土地热度已经涨至高位,地方调控已如随时落下的悬顶之剑,如二季度地市热度高涨的宁波已经迎来全面调控升级,在房住不炒的前提下,为稳地价、稳威尼斯人网上,不难预见,在经济发展基本面企稳的情况下,下半年优质地块供应会越来越少,土地市场热度也将迎来高位下滑。

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