[易居研究院] 2020年6月40城土地市场报告

2020-07-15 17:32:53

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-15
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

上海易居房地产研究院7月1日发布《2020年6月40城土地市场报告》,该报告显示:

40城地市量价齐升,地价创新高,土地成交溢价率稳步上升。6月40城土地成交面积继续增长,累计成交面积同比即将转正,地市成交仍较活跃,也与5月土地供应量较大有关。移动平均地价已经创历史新高,下半年或有所回落,但震荡向上的趋势不变。土地出让金同比涨幅继续扩大,土地溢价率继续稳步上升。疫情对经济造成了较大的影响,地方政府财政收入也受到较大影响,土地出让金作为财政收入的重要组成部分,是今年支持财政的重要工具,地方政府有较强的土地出让动力,土地供应量的增加也有助于缓解城市的住宅供需关系,达到“稳”市场的目标。

一线城市地市保持平稳,二三线城市地市量价齐升。一线城市成交量微增,地价略有回落,基本保持平稳;二三线城市量价齐升明显,其中二线城市移动平均地价已经接近历史高点,三线城市地价已经创历史新高。具体城市上,土地溢价率排名靠前的城市以弱二线和三线城市居多;土地出让金第一名为杭州,与第二名上海差距快速拉大,土地出让动力较大,杭州人口流入量大,增大供应量有助于缓解供求关系,稳定市场。 

易居研究院研究员王若辰表示:2015年以来,得益于本轮牛市的韧性,土地出让金稳步增长。未来房地产市场以“稳”为政策导向,很多地方政府在土地出让时限制了地价,供需紧张的城市也计划扩大土地供给,因此土地出让金未来仍将稳步上升,同时也缓解了供需关系。 

报告主要内容如下:

一、40城整体:量价齐升,地价创新高

1、土地成交建筑面积:6月成交建筑面积环比增长26%

2020年6月,40个典型城市土地成交建筑面积5982.3万平方米,环比增长25.8%;同比增长15.8%。5月受土地供应量下降的影响,成交量较低,6月土地市场成交回暖,地市成交仍较活跃,也与5月土地供应量较大有关(成交量一般滞后供应量1个月左右)。

2020年1-6月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积25071万平方米,同比下降1.3%,涨幅继续收窄。

2020年上半年,40城土地成交建筑面积为25071万平方米,基本和2019年上半年持平,相比2018年小幅下降,相比2013和2014年小牛市总量较低。

2、土地出让金收入: 1-6月累计同比增长12.8%

6月,40个典型城市土地出让金收入为3923.3亿元,环比增长19.2%,同比增长32.8%。2020年1-6月,40个典型城市土地出让金累计收入14958.8亿元,同比增长12.8%,增幅有所扩大。

2020年上半年,40城土地出让金为14958.8亿元,得益于本轮牛市的韧性,2015年以来,出让金稳步增长,预计在未来“稳”的市场背景下,土地出让金有望继续保持稳步增长。

分城市来看,2020年1-6月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和重庆,其土地出让金总额分别为1713、1215、1142、1022和741亿元,其中,上海和广州同比增速达到93%和32%。另外,深圳同比增速达到375%,表明一线城市地市复苏明显。第一名杭州有较强的土地出让动力,其土地出让金与第二名上海差距进一步拉大,杭州人口流入量大,增大供应量有助于缓解供求关系,稳定市场。

3、土地出让均价:环比上涨11.5%,同比上涨14.3%

6月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5966.6元/平方米,环比上涨11.5%,同比上涨14.3%,涨幅均继续扩大,目前40城移动平均土地出让均价已经突破历史新高,下半年或有所回落,但震荡向上的趋势不变。

4、土地成交溢价率:15.7%,稳步上升

6月,40个典型城市土地成交溢价率为15.7%,与5月相比上升2.3个百分点。

分城市来看,6月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为徐州、佛山、南宁、北海和福州,土地成交溢价率分别为61%、43%、40%、35%和31%。6月,溢价率为0的城市为7城。溢价率排名靠前的以弱二线和三线城市居多。

二、城市分类:二三线城市量价齐升,一线城市保持平稳

1、一线城市:成交量微增,地价略有回落

6月,4个一线城市土地成交建筑面积为544.8万平方米,环比增长2.7%,同比增长64%。6个月移动平均成交价为14786.3元/平方米,环比下跌2.3%,同比上涨2.5%。

2、二线城市:量价齐升

6月,二线城市土地成交建筑面积为4190.0万平方米,环比增长26.9%,同比下降1.9%;成交均价为5391.3元/平方米,已经接近2017年9月的高点,环比上涨12.1%,已经连续3个月上涨,同比上涨7.7%。

3、三线城市:量价齐升

6月,三线城市土地成交建筑面积为1247.5万平方米,突破新高,环比增长24.9%,同比上升121.9%。6个月移动平均成交价为3521.9元/平方米,环比上涨31.4%,同比上涨29.3%。三线城市地价明显跳升,和6月的移动平均成交面积明显下降有较大关系(2019年12月成交面积异动过大)。

三、结论和趋势:拿地需求正常化,政策面保持平稳

5月22日两会召开,政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”,政策并未超预期。货币政策方面,全国房贷利率仅稳中微降,房地产信贷也未放松,未来地市仍以平稳为主。

疫情对经济造成了较大的影响,地方政府财政收入也受到较大影响,土地出让金作为财政收入的重要组成部分,是今年支持财政的重要工具,地方政府有较强的土地出让动力,土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系,达到“稳”市场的目标。

       点击查看完整版报告:[易居研究院] 2020年6月40城土地市场报告

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