[克而瑞]土地周报|长三角热点城市优质宅地集中出让,带动土拍热度上涨(1.4-1.10)

2021-01-12 11:46:02

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-01-12
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

2021年第2周(2021年1月4日-2021年1月10日),由于月初向来是拍地淡期,重点城市土地市场推地量和成交量均表现为环比下滑的趋势。不过,在上海、杭州、宁波、徐州等长三角热点城市优质地块集中出让的影响下,地价、溢价率等热度指标表现向好,土地流拍现象也因优质地块出让占比增多而有所缓和。

土地政策

住建部、央行重申“房住不炒”

福建南平出台调控政策稳定市场

2021年年初,住建部、央行等中央部门又再三强调要牢牢坚持“房住不炒”,落实房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;同时,央行还强调实施好房地产金融审慎管理制度,另外据媒体报道,“三条红线”试点房企范围有望进一步扩大。以此来看,房企融资环境在接下来仍然会比较困难。 

此外,1月6日,福建省南平市出台调控政策以促进市场平稳健康发展。其中,在宅地供应方面,南平市政府要求各区县要根据商品住房库存去化周期调整住宅用地供应节奏,并采用“限地价、竞配建或自持”等拍地方式来保持楼面地价平稳。

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      土地供应

      因拍地节点临近春节重点城市本周推地量环比下滑

供应方面,由于本周推出土地的拍地节点临近春节,因此重点城市本周土地挂牌量较上周有所减少,供应建面共计1333万平方米,环比下降37%。各能级城市表现各异。具体来看,一线城市本周共计仅有81万平方米的土地供应,北上广均有土地推出,其中广州共推出了7宗地,但仅包含一宗住宅用地,上海有3宗地挂出,包括位于内环内的虹口嘉兴路稀缺地块,其起拍价达7.7万元/平方米。二线城市中,长沙的推地量最高,达99.7万平方米,宁波、杭州、苏州等长三角热点二线也有多宗地块推出。重点监测的三四线城市中,南通的挂牌量最高,高达112万平方米,通州、海安、如东等区县均有多宗土地推出。

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     土地成交

      成交建面环比下滑超5成上海、杭州拍地金额突破200亿元

成交方面。在经历上月大规模拍地后,本周重点城市拍地节奏暂缓,成交建筑面积也因此环比下滑。具体来看,本周重点城市的成交总建筑面积为1320万平方米,较上周下降54%;金额方面,本周重点城市的成交总金额为1007亿元,环比下跌25%;价格方面,受地价较高的上海、杭州、宁波等城市均有多宗宅地高价成交带动,本周重点城市平均地价较上周明显上涨,平均楼板价为7626元/平方米,同环比涨幅均在50%以上。

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各能级城市的成交量也均不敌上一周。具体来看,一线城市本周成交建面为171万平方米,其中上海为成交主力,共成功出让20宗地,合计揽金247亿元,成交地块中市场关注度最高的当属黄浦豫园社区商住办综合体项目,该地块起拍价高达176亿元,是上海有史以来起拍楼板价最高的地块,最终由上海城投成功竞得;广州也有4宗地块成交,均为商办地块。二线城市中,杭州表现最为突出,在经历一个月的断供后,本周杭州成交了21宗地,总体量高达250万平方米,共揽金289亿元;此外,成都的成交量也超过了100万平方米。重点监测的三四线城市中,仅有惠州、中山两个城市的成交量超过50万平方米,其余城市的成交量都不高。

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市场热度

长三角热点城市优质地块集中出让 

带动溢价率环比上涨

成交溢价方面。本周土地成交溢价率较上周进一步上涨,达12.6%。溢价率上涨的主要推动力来自长三角热点二三线城市多宗优质土地高溢价成交的带动,如杭州、宁波、徐州、金华、湖州等城市本周成交溢价率均在20%以上,其中有3宗主城区地块出让的徐州平均溢价率高达120%,主城区土拍热度持续高位。 

       土地流拍方面,由于年初各城市推地节奏减缓,加之本周主力成交城市均是房企重点布局城市,因此本周重点城市的流拍现象较上一周有所缓和:土地流拍幅数仅为10余幅,还不足上周的五成,本周土地流拍率也降至11.9%,环比下滑3.9个百分点。结合流拍地块的土地属性来看,三四线的郊县地块为流拍主力,湛江、梅州等均有多宗地遭遇撤牌或流拍。


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周度Top5

长三角城市优质土地集中出让

上海城投摘得上海史上起拍单价最高地块

本周,时隔许久未有优质土地出让的杭州推出了多宗优质地块,包括运河新城、浦乐单元和市北板块等诸多热点区域,吸引了多家房企的竞拍。因此,本周成交总价和单价TOP5地块大多均来自杭州,滨江、万科、荣盛等多家房企均有布局。不仅是住宅用地备受房企青睐,杭州出让地块中位置较好的商办地块也吸引了多家房企的竞争,如滨江拿下的73号地块最终成交溢价率高达122%,杭州的土拍市场热度仍在高位。

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不仅是杭州,上海和宁波也有优质地块出让。其中,上海更是在新年首拍中推出了临近城市中心人民广场的黄浦豫园地块,该地块的起拍楼面价是上海有史以来出让地块中起拍楼板价最高的地块,其出让总价也高达176亿元,最终由上海城投竞得,成交楼板价为89567元/平方米;值得注意的是,该价格已经超过2020年全国成交地块的最高单价。

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重点地块点评

      上海城投176亿摘黄浦豫园社区地块

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地块分析

2021年上海首场土拍就推出了重磅级地块,该地块位于黄浦区,为老牌豪宅区露香园二期地块,起拍总价就高达176亿元,起拍楼板价为89567元/平方米,是上海出让地块中起拍楼面价最高的地块。优越的区位同时也意味着严苛的出让条件,除5%的保障房配建外,占比25.4%的商业也需要全部自持。最终,该地块由上海老牌国企上海城投以底价收入囊中,成交总价为176亿元,是上海历史成交地块中总价第四高的地块,其89567元/平方米的楼板价也创下了上海成交地块中单价第二高的地块。 

       据地理位置来看,地块位于上海市内环内,距离市中心人民广场不足1公里,区位优势十分显著。由于地处中心城区,地块周边的配套也十分完善:交通方面,地块紧邻10号线豫园地铁站,1公里内还有多个地铁站点,出行十分便捷;商业方面,地块附近可享南京东路、新天地等多个商圈的商业资源,资源十分丰富;除此之外,地块周边的教育和医疗资源优质且丰富,方圆3公里范围内聚集了市重点小学上海市实验小学、市重点中学上海市光明初级中学、三甲医院复旦大学附属妇产科医院等配套。当前,地块周边在售项目不多,其中上海城投开发的露香园一期项目住宅均价已达16万元/平方米,和地块成交楼板价相比利润空间较为充裕。


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