大房企现金流偿债能力,都在这份榜单里了

许倩2020-09-14 09:21:58来源:中房报

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资金链是房企的命脉,马虎不得。在监管“三条红线”新规逼近、融资环境再次收紧的当下,资本市场对于高负债行业会审慎甚至避而远之,极端借助杠杆规模为王的地产游戏规则不再,降负债、保现金成为房企半年度业绩会上最常见的字眼。

据中国房地产报记者统计,标杆大房企手持现金流最为丰沃,如碧桂园在手现金1887.79亿元,万科紧随其后拥有现金1881.4亿元。

不过,头部房企中也有风险较高的现象。据中国房地产报记者独家发布的50强房企短债偿还能力榜单,有15家房企现金流远不能覆盖一年内即将到期的债务,其中泰禾、富力、华夏幸福的现金短债比均不足0.5,需要警惕风险穿越周期。

“大财主”碧桂园,“现金王”万科

据中国房地产报记者统计,50强上市房企现金总额约2.45万亿元。碧桂园登顶,手持现金1887.79亿元;万科紧随其后,手持现金1881.4亿元;恒大居第三位,手持现金1407.47亿元;保利发展、中海位列第4、5位,现金规模均在千亿元之上。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君称,目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态,净借贷比58%,现金短债比为1.9倍;资产负债率从2019年底的83%降至今年中期的81.6%。

稳健的业绩表现和良好的信誉,进一步降低了碧桂园的融资成本。截至6月末,碧桂园融资成本5.85%,相较去年底下降了49个基点。Wind数据显示,今年上半年内地房企发行海外债融资平均成本为8.41%,碧桂园远低于行业水平。

上半年碧桂园实现归属股东权益的合同销售金额2669.5亿元,稳居行业第一。而快速销售回款才能保障充足的现金流,进而大大提高公司抵御风险的能力。“要持续对回款目标强考核。”碧桂园总裁莫斌表示。

万科总裁、首席执行官祝九胜说,“保持现金为王。”

现金为王下,万科在土地市场作风略显保守。上半年新获土地储备总规划建筑面积980.2万平方米,同比减少28.6%,权益地价总额321.3 亿元,同比减少50.6%。

万科财务负责人韩慧华表示,万科不会放大杠杆谋发展,而是在一个安全、稳健的水平发展业务。万科财务管理一直坚持“净负债率保持在40%以下”原则。

截至6月底,万科经营性现金流余额226.06亿元。韩慧华称,因为内部坚守“现金为王、手有余粮”的策略。现金流是一个企业的生命线,手握现金才能对未来捕捉业务发展提供有利机会。

15家短债偿还能力不足

房企能不能新增举债,监管部门设置了三条红线,其中之一则是现金短债比小于1,即房企手中现金应能覆盖一年内到期债务。

据中国房地产报记者统计,上半年50强上市房企现金总额2.45万亿元,短期债务合计约2.27万亿元,平均现金短债比为1.07倍,即50强房企整体现金流仅刚够偿还短期负债。相比2019年50强房企平均现金短债比1.64倍,以及2018年的1.93倍,继续下降。

具体来看,50强上市房企中,有15家现金短债比小于1,即面临违约风险。泰禾集团的资金链一直最危险,截至6月30日手握现金43.05亿元,短期债务达682.37亿元,现金短债比仅0.06。

9月8日,泰禾集团因未支付2017年度第二期中期票据付息兑付资金(应还本息金额21.5亿元),构成违约。这已经是泰禾集团今年以来第六笔债务违约,累计违约未还本息超400亿元。万科能否援救泰禾成功,尚不可知。

富力地产则是头部房企中债务风险最高的。截至6月30日,富力地产持有现金179.02亿元,短期债务为748.03亿元,现金短债比仅0.24。

不过,富力正在加紧降负债。今年上半年,公司总负债减少了94亿元,净资产负债率从2019年末的199%降至上半年末的176.66%,下降了22%。

富力董事长李思廉表示,2020年到2021年,富力地产仍旧会继续减轻负债。同时,将谨慎参与土地招拍挂,原则上不参与热点土地拍卖,“大型的100多亿元的我们尽量不参与,大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

今年3月31日,恒大在2019年度业绩发布会上首次将“高增长、控规模、降负债”提上2020年发展战略的高度,恒大称“降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年将总负债降到4000亿元以下。根据这些目标,恒大的偿债能力还需继续加强。截至6月30日,恒大拥有现金1407.47亿元,但一年内要偿付的债务不算小。

为加快现金流回收,缓解资金压力,恒大一直走在积极打折卖房前端。9月6日晚,恒大董事局主席许家印下达了新的营销“军令”:“金九银十”两个月每月销售目标1000亿元,累计实现销售额2000亿元。为此,恒大给出更大的优惠力度:“金九银十”期间,全国所有楼盘七折销售。同时加大推新货力度,全国新推40多个新项目。有媒体报道称,许家印还给予了总部和地区公司负责人以上领导额外9.6折签批权限。

在50强房企中,现金短债比不足1的房企还有华夏幸福(现金短债比0.47)、金融街(0.55)、中国金茂(0.6)、融创中国(0.6)、合生创展(0.63)、绿地控股(0.72)、蓝光发展(0.75)、雅居乐(0.95)、招商蛇口(0.97)、荣盛发展(0.97)等。

融创中国在业内一直以高负债、高杠杆和高发展著称。财报显示,截至上半年末,融创中国净负债率为149%,虽然同比下降了23.3个百分点,但仍远高于“三道红线”中净负债率小于100%的规定。

与高负债相伴而来的是高企的财务成本和不断减少的现金。融创中国上半年财务费用15.9亿元,同比大增159.38%。其中,财务成本24.51亿元,较上年翻番,财务收入8.61亿元,同比增长38.87%。融创中国手持现金852.29亿元,短期债务达1406.23亿元。

房地产传统降负债的办法包括“卖卖卖”和减少拿地。今年上半年,融创中国在这两方面均有所动作。

“加快推进杠杆率的降低作为重要措施将会落实在未来三年规划里,目前融创的净负债率是149%,争取在今年年底有更大幅度的下降,目标是明年将净负债率控制到100%以下。”融创中国行政总裁汪孟德在中期业绩会上表示。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林则称,下半年保留现金寻找合适的收并购机会,如果没有合适项目,保留现金到明年再进行。

值得注意的是,虽然部分房企短期偿债暂时无忧,但不代表财务没有风险之虞。如阳光城现金短债比为1.28倍,但剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1987.11亿元,剔除预收账款后的资产负债率为78.17%,净负债率为109.66%,仍超过“两条红线”。

现金流“模范生”:龙湖、中海

房地产是资金密集型行业,但其中不乏现金流优等生,典型者如龙湖集团、中海地产等。

截至6月30日,龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元,现金短债比为4.55倍,一系列指标均维持在行业内较高水准。

“我们的每一笔贷款都没有展期,要么及时还要么提前还,在这个资本密集的行业,这给龙湖集团带来了巨大红利。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。

下一步仍要坚持财务自律,做好稳健发展的准备。”在龙湖集团2020年中期业绩说明会上,龙湖集团董事长吴亚军表示。

今年上半年,中海地产的销售回款录得927.9亿元,境内外债务资金流入达319.1亿元,共计流入资金总额1247亿元。而中海地产今年上半年须归还到期债务164.5亿元,资本支出为746.5亿元,税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付金额为240.9亿元,流出资金总额1154.9亿元。

截至6月30日,公司持有现金1113.8亿元,一年内到期的有息负债为334.4亿元,现金短债比达到3.33倍。资产负债率为59.77%,扣除预售账款后的净负债率为57.8%,净借贷比率为32.95%,均处于安全地带。

业绩会上,中海地产主席兼执行董事颜建国表示,中海地产一直坚持稳健审慎的财务策略,保持合理的负债率和充裕的现金。“中海地产曾经历了1997年的金融风暴,当时因为加杠杆高速扩张,曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险,教训极为深刻。自此之后,公司经营‘稳’字当头。在内部设立了威尼斯人负债率、现金占比等几条红线。”

贝壳研究院融资监测报告称,2020年9月至12月房企到期债务规模约3603亿元,较2019年同期2149亿元规模大幅增长68%。随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地,融资收紧已为房企敲起警钟,降低负债率确保公司安全运营和发展,应是下半年的主旋律。

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