张鹏:躬身入泥

张丹2020-10-23 09:14:21来源:乐居财经

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“资本市场是波澜起伏的”满场充斥的上市喜悦氛围中,张鹏缓缓走上台来,说的第一句话将在场的人拉回到了现实。

9点30分,第一服务控股董事长张鹏和第一服务控股执行董事兼CEO刘培庆一起拿起鼓槌,在倒计时声中,锣声响起,宣告着第一服务控股有限公司(02107.HK,下称“第一服务”)正式在港交所挂牌。

这样值得庆祝的时刻,张鹏没有过多表露自己的欣喜之情,7分钟左右的发言里,他更多的是在思考。

思考物业市场的变化,思考第一服务(02107.HK)的竞争力,思考上市之后的路要怎么走。

他清楚的知道,上市只是个起点,第一服务进入资本市场,是需要资本的力量去寻找市场份额,但最终支撑走下去的还是“初心”。

“回顾第一服务20余年发展历程,可以说是一个酸甜苦辣的编年史。”经历过大小周期,走过中国房地产行业黄金时代、白银时代,但张鹏觉得这并不重要,重要的是,经历起伏仍能很好地活下来。

第一服务由第一物业和第一人居合并而来,2月28日完成合并,5月29日递交上市申请,10月22日成功上市,第一服务的上市之路走得很顺畅,从筹备重组到上市,仅用了10个月。

而这一步的看似轻松,是第一服务20多年对绿色的坚持。上市是对第一服务坚持的犒赏,又是对坚持的鞭策。

“不在乎一时得失,坚持长期主义。”起起伏伏的资本市场,需要这种不忘初心的坚持。

规模快速增长

规模意味着收入,是物业企业绕不开的话题。

“放眼整个物业行业,第一服务的规模还不算大,”刘培庆在现场致辞时说道,物业万亿级的市场等待着去开拓。

招股书显示,第一服务在管建面从2017年的710万平米增至2019年的1370万平米,年复合增长率38.9%。截至2020年4月30日,在管建面进一步增长至1503万平米。与此同时,第一服务的业务版图已涵盖中国19个省市52城市,合约建筑面积达到2700万平米。

规模虽不大,增长势头迅猛。刚刚迈入资本市场的第一服务,就已展现出强劲的内生力,在张鹏看来,这也正是第一服务的核心竞争力。

得益于规模的增拓,第一服务的收入增速也在提升。2017年—2019年,收入分别为3.79亿元、4.95亿元、6.25亿元,复合年增长率为28.4%;利润分别为4184万元、5294万元及8386万元,复合年增长率41.6%。

第一服务的业务主要分为物业管理服务、绿色人居解决方案以及增值服务三大块,其中物业管理服务是主要收入来源,在2019年6.24亿元的总收入中,该项收入为2.73亿元,比重占比43.7%;增值服务以31.6%的占比紧随其后,2019年贡献了1.97亿元;绿色人居解决方案当期收入1.55亿元,占比24.7%。

从贡献占比来看,第一服务的三大业务分布相对均衡。而从收入类型来看,住宅物业是主要掘金点,超九成收入来自住宅物业。

第一服务已经意识到不能只依赖住宅物业,有意在拓展非住宅物业。

“未来会把非住宅物业的市场拓展和获取的重要性,提升到跟住宅物业同等重要性的水平上一起看待。”刘培庆此前曾说道,未来将提升非住宅收入的占比。

对关联公司依赖减弱

从地产分拆出的上市物企,对母公司的依赖程度一直是市场的关注焦点。

作为当代置业关联物业公司,第一服务的在管面积主要依赖于关联公司输送,不过,其正在减弱对关联方的依赖。

这从项目比重及收入变化可以看出来。2017-2019年,第一服务在管项目分别为57个、74个和94个。其中,来自于关联公司当代置业集团所开发物业的项目分别为40个、45个和57个,比重从2017年的70.18%,逐步减至2019年的60.63%。

收入占比呈现了同样的走势。2017-2019年,2017-2019年项目来源为当代置业的物管收入分别为1.38亿元、1.61亿元、2.00亿元,占比分别为87.42%、79.79%、73.48%

“强劲独立外拓实力”在第一服务核心竞争力中,张鹏把此条列在“迅猛增长势头”的第一位。

第一服务深谙独立拓展力才是长久生存之道。“第三方合约建面年复合增长率达89%。”第一服务创造市场能力惊人,来自第三方在管面积自然也随之攀升。

数据显示,2017年来自第三方在管面积为91.4万平米,而在2019年,第三方在管面积增至322.8万平米,占比从2017年的12.9%提高到2019年的23.6%。

进入2020年,第一服务在4个月的时间里,第三方在管面积再增加89万平米,截至4月30日,其第三方在管面积达到411.8万平米。

“预计在2022、2023年,努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。”对于第三方面积外拓,第一服务已经有了清晰的目标,扩充速度不低于过去三年。

独特绿色基因

绿色是当代置业的基因,也是当代置业的特色。这种特色同样也是第一服务的独到之处,更是其核心竞争力。

“第一服务的独特性在于提供绿色人居解决方案,这是第一服务所独有的一部分业务收入,也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”第一服务将绿色物业管理服务作为有利竞争武器。

事实上,独特的绿色优势,不仅展现出了较强的增值潜力,而且已经给第一服务带来了可喜的回报。

2019年末,绿色人居解决方案占总收入比重为24.7%,截至2020年4月30日,该项收入占比提升至30.6%,赶超增值服务位居第二。

不仅如此,这部分业务也极具赚钱能力。2019年绿色人居解决方案的毛利为5294.7万元,毛利率为34.3%,仅次于增值服务的46.3%。

绿色人居解决方案服务的组合,被第一服务认为是提高增长潜力及增加收益的来源。为了深度挖掘增长空间,第一服务在资金投入上不余遗力地加持,力图将“绿色”优势发挥到极致。

按照规划,募集资金中约1.2亿港元用于投资能源运维项目,约6000万港元用于提升资讯科技系统或发展智慧社区;约3000万港元用于研发绿色科技。

约35%的投入比重都与绿色物业管理服务相关。“与市场同行相比,第一服务在技术研发及应用、特色的服务布局、生化平台方面具有鲜明的差异化核心竞争力。”

据张鹏介绍,目前,第一服务共取得48项专利,覆盖物业管理、绿色科技、咨询、人居产品系统安装、能源运维等领域。

尽管已经在绿色科技这条赛道上领先一步,但张鹏却并不满于现状。

在他看来,上市并不一定意味着企业发展到了哪一个阶段,而是还有更长的路要走。接下来的路,要躬身入泥,扎到泥土里,去了解客户的潜在需求是什么;要戒骄戒躁,还要下苦功夫、笨功夫、硬功夫。

道路远且长,“少年”放远望。

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