景业名邦:37亿身价的创二代

魏薇2020-10-26 09:49:52来源:乐居财经

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24岁创办景业名邦,30岁成功推动上市。他一跃成为了最年轻的地产上市公司董事长。

无论是公司还是创始人,“年轻”二字是景业名邦最鲜明的标签。从创业到上市,陈思铭一路以来都走得很顺。

出生于地产家族的他,拥有着一般人不可企及的背景和资源。与大多继承父辈家业的二代不同,陈思铭选择了自己创业。

陈思铭的关系网

在公司创始人、董事长之外,陈思铭还有一个身份被大家所熟知:雅居乐集团副主席陈卓贤之子。

可以说,陈思铭的创业资源,几乎都来自于陈氏家族。据招股书披露,除陈思铭外,董事会的其他成员都有雅居乐的任职背景。

景业名邦执行董事兼公司副主席刘华锡,为前雅居乐集团公司副总裁及广东省雅居乐公益基金会理事长;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理,总裁郑红、副总裁吴新平、副总裁薛双有等人也都曾在雅居乐任职。

雅居乐集团由Full Choice Investments Limited(富丰)间接拥有约62.63%股份,富丰为家族信托的受托人,受益人为陈卓贤、陈卓林、陆倩芳以及陈卓雄等人。另外,雅居乐集团全资子公司番禺雅居乐被视为景业名邦的“关联人士”。

2013年成立之初,景业名邦以1.39亿元的代价收购广州浓意,此前4个月,广州意浓的股权已归郑观平和郑文波全资拥有,二者均为陈思铭的亲属。

从资金到管理团队,雅居乐输出了很多。

上市之初,一时风光无两,景业名邦在公开发售阶段获得了1.89倍的认购,并且获得了行业内外众多投资人的支持。

基石投资者TC旗下全资附属子公司加利投资及中洲企业分别认购2亿港元;富力地产董事长李思廉、合景泰富董事长孔健岷及时代中国控股岑钊雄以私人投资的方式认购景业名邦;吉利汽车行政总裁桂生约及英皇集团主席杨受成以个人名义认购。

不可否认,陈思铭的关系网很强大。

截至10月22日收盘,景业名邦的市值已达50.87亿港元。按照其持有的72.9%股份来计算,身价已超37亿港元。

净负债率三年骤降572个百分点

冲击上市之时,景业名邦一年的营收规模仅10多亿元,在全国共拥有30个物业项目,只算得上是一家小型房企。

上市之前,景业名邦经营活动产生的现金流连续两年为负,分别约-2.7亿元、-2.10亿元。招股书中明示可能无法通过银行贷款或其他安排,为土地收购及未来物业开发获得足够资金。2019年末,净流出进一步扩大至14.48亿元。

值得注意的是,在发展初期,景业名邦大量借入资金维持运营。2016年,其资产负债比率(借款总额除以总权益)曾一度高达1066.4%,后逐渐降至2018年的116%。

2016-2018年,其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元,对应的净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%。

今年上半年,景业名邦的借款总额增加7.85亿元,致使净负债率由2019年底的47.1%增加至本期末的67.2%。同时,借款成本较2019年同期增加了124.8%至1.27亿元。

景业名邦将自己定位为“生态人文地产发展商”,在城市周边获取土地项目,利用自然资源、景观风貌,向买家兜售住宅。景业名邦的目标客户很明确,主要为改善型住房、第二套住房或度假屋买家。

这样的开发模式,也给景业名邦带来了较高的毛利率。2019年上半年,景业名邦的毛利率高达52%,2020年中期下降至43.7%。

因景业高黎贡小镇一期景业龙泉湾的毛利率较低,但贡献了物业开发及销售总额的63.4%的份额,导致物业开发及销售的毛利率由2019年的54.8%下降9.5个百分点至45.3%。

截至2020年中期,景业名邦在10个城市共拥有32个物业项目,土储备约400万平方米。与上市之际相比,仅增加了100万平方米。在招股书中,景业名邦也表达了扩储需求。

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