彩生活转型:抢收商管红利

徐酒眠2021-01-13 10:32:20来源:乐居财经

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“从来只闻新人笑,哪里识得旧人哭”,资本角逐的残酷与无情,与其有着异曲同工之意。

迭起的后浪以不竭之姿,正在涌入港股市场,而物企上市第一股的彩生活(01778.HK),已开始阵痛转型。

2020年大半年的时间里,彩生活都在忙于撤出对外投资,直至年末最后两个月,才开始“突击”新增对外投资。

据乐居财经不完全统计,去年彩生活从9家参股企业中撤出,在3家参股企业里股份比例下降;而自11月,接连投资或成立企业15家。

今年一开年,彩生活继续发力,8天时间新增投资4家,均为商管企业。“清理”资产后的再出手,董事长潘军似乎不满足于物业管理服务,而是想在“温度”上大做文章。

物企分拆上市的浪潮中,在彩生活转型谋变的想象空间如何?低估值的“魔咒”能否真正打破?

抢滩商管赛道?

“彩生活是值得反思的”潘军话语间,有对进入港股物企们的警惕,也有对自身发展的思考。

从2019年起,彩生活开始进行战略性调整,从内部组织架构,到高层人事,再到对外投资和撤退,透着自我革命式的资产整合。

标签式人物唐学斌隐退,能看出彩生活“求变”的决心。执行董事兼首席执行官黄玮为首的新班底开始掌舵,以“二次创业”心态变革业务,把原本偏向于互联网的运营逻辑,转换为线下、线上并举的逻辑。

近一年,彩生活打出了调整和清理平台性的输出、对外投资等组合拳。

“在2020年大家会看到比较明显的改变和调整,根据旗下管理项目进行梳理,将选择退出收益低的项目。”

站在风口之上,彩生活开始反思

梳理2020年以来新增投资的17家企业,除伊犁彩生活物业外,其余16家均为新近注册成立,主要分布在贵州、江西、广西、新疆、苏州、南京和成都等省市地区。其中,5家为物管企业,12家为商管企业。

新增对外投资中,彩生活对商管的侧重清晰可见,而这与其探索社区增值服务的出发点相关。潘军在去年中期业绩会上表示,打好基础的前提下,探索出基于社区场景的创新商业模式。

在2019年拉开资产“瘦身”时,潘军曾亲自挂帅对商管业务进行调整,请专业人士做商管业务,对不优质项目进行退出、止损操作,并思考如何去重资产化。此外,彩生活吸引京东入股,与其推出“京选业务”进军社区新零售领域。

截至2020年6月30日,彩生活合约管理总建筑面积为5.64亿平方米,在管建筑面积为3.64亿平方米。新增投资的12家商管公司,将给彩生活带来多大的增值空间,尚未可知。

不过,不难推测,在物业公司接连在港股上市之下,先一步登陆港股的彩生活,想要撕掉“互联网公司”的固有成见。

估值低迷沉疴

低估值是彩生活近几年一直被行业诟病的焦点问题,而身居其中的高管们也多有不满,在公开场合也常会解释一番。

就港股上市物企来看,市盈率多在30-50倍,甚至有的高至百倍,市值超千亿。而反观彩生活,目前的市盈率仅为9倍,总市值约52亿港元。

根据乐居财经统计,从2015年4月股价最高点开始逐步走低,在目前已上市的41家物企中,在管规模处于头部阵营的彩生活,市值却差不多已经排到20位左右了。

“我们的股价是被市场严重低估的”彩生活执行董事陈新禹去年年初在业绩会上表示,从互联网到“更务实、更回归物业”,便是彩生活给出的解决之道。

作为物企跑马圈地的先行者,回溯彩生活过往的开疆扩土之路,也曾风光无二。

2014年上市之前,彩生活曾收并购物业公司近100家。上市之后,先后耗资近40亿完成了100余家企业的收并购。

其中,包括收购新加坡Steadlink公司,将服务版图扩至海外;并购香港世纪物业管理有限公司,业务进驻香港;2015年,收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权,获增管理面积约2930万平米;2017年,以总代价20.13亿元鲸吞万达物业。

对彩生活而言,单纯靠收并购快速扩张规模增加营收的阶段已经过去。把原来粗放的管理系统精细化,实现有质量的增长成为彩生活转型发展的重要一步。

去年彩生活收并购进行大幅收敛。截至2020年6月30日,彩生活的合约管理总建筑面积为5.64亿平方米,而去年同期为5.5亿平方米,仅增长1.8%。在管建筑面积为3.64亿平方米,新增约476万平方米,仅为去年同期的40%。彼时,彩生活在管规模仍处在上市物企首位。

而克而瑞数据显示,截至2020年底,雅生活(03319.HK)在管面积为5.05亿平方米,碧桂园服务在管面积约4.09亿平方米,两者均超越彩生活的3.8亿平方米。上市物企队列,彩生活在管规模从第一位跌至第三位。

“完成调整后,还是会有收并购动作。”彩生活当前的重心没有放在增长速度,而是增长质量。

2020年中期业绩会上,潘军表示,彩生活计划再用一年左右的时间,让集团重新回到高增长的阶段来满足投资人的期望。

去年港股上市物企17家,据不完全统计,今年还有16家在上市的路上。面对后浪不断迭起,彩生活成功谋求转型的机会有多大?留给彩生活修复估值的时间还有多少?“瘦身”之后上阵,又能带来多少增长的想象空间?

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